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L’abuso edilizio è un reato penale diffuso a macchia d’olio nel nostro territorio, che necessita di regolarizzazione secondo gli strumenti definiti dalla normativa vigente. Esistono due diversi regimi per regolarizzare gli abusi: il CONDONO EDILIZIO e la SANATORIA ORDINARIA. Essi hanno ambiti applicativi differenti, producono effetti simili ma non identici e non devono essere confusi l’uno con l’altro. La differenza sostanziale tra le due procedure consiste nel fatto che la prima ha natura straordinaria ed è efficace per regolarizzare abusi realizzati in fasce temporali ben precise; la seconda (una volta denominata Concessione edilizia in sanatoria) è un provvedimento ordinario disciplinato dagli artt.36 e 45 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/01) e in precedenza dagli articoli 13 e 22 della L. 47/85.
Per scendere un po’ più nel dettaglio possiamo definire la Sanatoria Ordinaria come un procedimento necessario per:
- Regolarizzare interventi che erano consentiti dalla normativa vigente all’epoca dell’abuso, ma per i quali non è stato richiesto un regolare permesso.
- Regolarizzare interventi per i quali sono stati richiesti i dovuti permessi ma che poi sono stati realizzati in difformità dagli stessi (per esempio se è stata realizzata una costruzione più grande di quella consentita o se è stata realizzata un’apertura non prevista dal progetto).
Quindi la Sanatoria ordinaria regolarizza solo gli interventi che avrebbero ottenuto il relativo permesso nell’ipotesi di loro richiesta sia all’epoca di abuso che ad oggi.
Per quanto riguarda invece il Condono edilizio, questo consente ai cittadini di richiedere l’annullamento dell’abuso:
- Legittimando interventi che non sarebbero normalmente consentiti in nessun caso dagli strumenti normativi e dai Piani regolatori (ad esempio la costruzione di manufatti oltre gli indici urbanistici)
- Legittimando anche interventi relativi alla violazione (all’epoca dell’abuso) delle norme strutturali e antisismiche.
Tuttavia è necessario specificare che il Condono edilizio è una legge speciale. In Italia infatti si fa riferimento a tre condoni edilizi, disciplinati rispettivamente dalle leggi n. 47/1985, n.724/1994 e n.326/2003. Grazie ai condoni istituiti è possibile sanare interventi di edilizia abusiva commessi in determinati periodi stabiliti dalle suddette norme, ma non si tratta di un procedimento automatico (in quanto è necessario presentare una specifica istanza); inoltre l’ultimo condono ha permesso di sanare abusi realizzati entro il 31 marzo 2003 purché la domanda fosse presentata entro il 31 marzo 2004. Pertanto oggi non è possibile presentare nuove istanze di condono edilizio, ma si possono completare e chiudere le procedure già presentate e rimaste incomplete.
Infatti la presentazione di un’istanza di Condono edilizio, da sola, non è sufficiente per sanare gli abusi posti in essere. Per finalizzare la regolarizzazione è necessario ricevere una risposta positiva da parte dell’Ente preposto ed è interesse del cittadino procedere al completamento delle pratiche di Condono, così come lo è l’espletamento delle Sanatorie ordinarie, per non rischiare di non poter liberamente trasferire o compravendere gli immobili oggetto degli abusi. Esistono infatti diverse sentenze della Cassazione che affermano la nullità di un atto di compravendita che interessi un immobile oggetto di abuso edilizio. Inoltre, qualora venga rilasciata ordinanza di demolizione di un fabbricato in violazione delle regole urbanistiche, la stessa vale per tutti i soggetti successivi proprietari, che sono in qualsiasi rapporto con l’immobile, anche se non hanno commesso il reato, siano essi compratori, successori, eredi.
Peraltro regolarizzare un manufatto totalmente o parzialmente abusivo, potrebbe essere con il trascorrere del tempo sempre più difficile in quanto la presentazione della domanda, anche se completa degli allegati essenziali (fotografie, elaborati grafici, planimetrie catastali, pagamento oneri etc.), fin quando non sia conclusa col rilascio definitivo del titolo sanante può essere assoggettata a nuove condizioni introdotte successivamente, come ad esempio eventuali vincoli (paesaggistici o relativi a beni culturali) ricadenti sull’immobile o sull’area in cui sorge. Per evitare dunque che si generino condizioni che si tradurrebbero in un diniego della domanda, con conseguente ordine di demolizione parziale o totale al fine di rimuovere l’abuso, è indispensabile procedere tempestivamente all’espletamento delle pratiche di sanatoria e condono.
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